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看房直播间回顾|海南房产限购已经发生你所必须知道的事儿

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观众朋友们大家晚上好,我是这期主播,海南天一房产网置业顾问郭圆圆,很高兴能够在这里跟大家见面。天一房产直播间从开播到现在已经是第十二期了,前面11期,我们一直都是做户外楼盘直播,以最真实的楼盘信息给大家呈现出来,让大家掌握最新的房源动态。相信大家在我们前面几位主播的带看下,也了解了不少关于海南的楼盘信息.大家如果想观看我们之前的视频,可以扫一扫我们下方屏幕二维码或者直接输入hnt1fc添加为好友获取链接。


今天,我们的直播换了一种形式,从户外转到室内,因为近期收到很多观众朋友的来电,都在咨询很多关于海南限购的问题。比如说海南为什么会限购?限购之后的房价走势是涨了还是跌了?限购之后我还能在哪里买房?等等诸如此类的问题。这几期的直播我们主播都会为大家一一的解答。


接下来我们的直播会分三期来进行,第一期针对海南限购政策解读,对房价涨幅是否有影响;第二期我们讲限购令下,在海南如何选房;第三期则为大家讲解限购后,海南房市未来的前景。希望大家在了解这些相关的限购政策之后,在海南能够买到一个满意的房子。


为了让大家更直观的了解本期节目的内容,我将分为三大部分来为大家讲解:


第一部分说的是海南限购区域的细则有哪些?比如:大家比较关心的限购具体是哪些区域呢?这些限购的区域有什么不同?


第二部分说的是海南限购的起因,也是说海南为什么会限购?


第三部分是想让大家了解,导致海南房价上涨的原因。


我首先来介绍一下今年海南房产限购的细则是什么?对于今年影响最大,最早的政策还是414政策,往后的政策都是由414延伸而来。


小郭来给大家讲解一下414政策,今年4月14海南省住建厅、海南省国土资源厅、中国人民银行等三个部门联合发布了《关于限制购买多套商品住宅的通知》。这个限购政策主要从三个方面来讲:限购、限贷、限售


通过短短的两个月时间,海南省限购的市县已经达到了7个,这里将会以图的形式展示出限购的区域,让大家更直观的了解到底是哪七个城市。


图1 海南省限购地图


图1 海南省限购地图


那么大家可以看到,首先从北至南,依次有海口琼海琼中白沙五指山市保亭以及三亚市。陆续出台了执行限购政策。


4月14号由海口率先发布《关于限制购买多套商品住宅的通知》;


紧接着琼海,在4月24号出台了《关于加强房地产调控的通知》,限购的重点区域是嘉积和博鳌地区,特别是博鳌区域需要连续缴纳两年的社保;


5月10号早晨,整个朋友圈轰动了,海口最先出台了限购的细则,紧接着是三亚,三亚市出台了《关于做好当前房地产市场调控工作的通知》。在三亚市(区)范围内,非本省户籍居民家庭限购1套住房;暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。住房包括商品住宅、产权式酒店客房、符合转让条件的保障性住房,含新房和二手房。


5.11、5.16、5.17海南中部的四个市县五指山、保亭、琼中、白沙陆续出台了《关于进一步加强房地产市场调控工作的政策》。七个市县的政策调控,那么我们接下来在这里将会以一张表格的形式呈现出来,让大家更加直观全面的了解。


我们再进行详细的解读限购内容


图2海南限购内容

图2海南限购内容


通过以上的图标大家可以看到,这个限购政策主要从:限购、限贷、限售三个方面来讲。


我依次给大家讲解:


限购:针对岛居民。不限购。岛外居民.以家庭为单位只能购买一套;


限贷:首套房贷款首付30%:第二套房贷首付50%(出三亚外,其他市县无房贷的首付40%),第三套停贷;


限售:禁止期房转让;居民家庭新购第2套及及以上新建商品住宅产权需满2年方可转让,法人单位新购买的新建住宅商品住宅需满3年方可转让。


例如市民王先生,是内地户口;准备到海南购置一套房子、那么在5月10号之后。王先生如果再海南没有其他房产的情况下就可以选购一套没有社保要求区域的房子。如果之前已在海南有房产纪录则不能购买。


接下来我们来讲第二部分海南限购的原因,也是说海南为什么会限购呢?


在讲这个内容之前,我们先来了解一下,海南中部四个市县的限购是整体上全部进行社保条件限购。从***对限购区域和目前所了解到情况,海南东线沿海地区的限购和中部地区限购的表面因素是房源的紧缺。而且大家都知道海南的经济收入主要是靠房地产.那么此轮的疯狂限购不是自我封杀吗?这背后有什么战略考量呢?


其实,早在2009年提出构建国际旅游岛的时候,省ZF的初衷是想吸收更多的高端人群到海南来长居,如高才生、企业高管、富有的年轻人群等,这些人群都是消费能力较强的或者是对海南的社会经济的发展有帮助的人群,但是我们现在看到的一切与省ZF的初衷是背道而行的,基础设施在不断完善,但是宏观经济却持续走弱,房地产结构失衡,省政府想要把这种养老岛的模式打造成为真正的国际旅游岛,带动咱们海南的经济发展,所以,省ZF在2015年11月下发文件提出房地产行业要转型,强调本岛要以长居型的刚需性人群为主、经营性房地产为主导的政策导向。


海南岛的发展规划是东优西扩,东线沿海地区限购,其他地方还是有房源或者是土地储备量供应的存在.东线沿海地区开发企业基本上都是地产大鳄,主要的开发模式的开发商主导开发,整片湾区大规模拿地整体规划开发,每个湾区每个项目都是一个很大的名片。东线的限购,主要是进行销售转移,将有房源的地方消化完。


中部市县完全是海南的生态绿化山区,也是海南岛的肺。这些地方的森林植被丰富,地容地貌奇特,旅游资源丰富。.为了保护我们海南生态的绿化资源遭受破坏,遏制无节制的开发房地产,所以咱们海南省政府提出要将这些中部地区限购,禁止五指山、保亭、白沙、琼中的房地产开发,紧接着,要求建筑退海岸线200米,一线海景不允许做住宅用地,只允许旅游经营性用地。我们的刘省长说了,“生态是海南独有的优势,我们要靠生态吃饭。”海南将加强生态环境的保护与治理。所以对中部地区的限购,我们认为这才是政府所要部的局。这才是限购令背后的真相。


相信大家在了解这些限购的内容之后,一定很想弄清楚,限购之后的房价走势到底如何?是涨了还是跌了?在回答这些问题之前,我们先来看一下是什么导致海南的房价上涨?这也是们第三部分想要跟大家说的。


我们回顾一下海南房产政策都发生了哪些?


1、自2009年国际旅游岛政策出台后,海南的基础设施取得巨大成就,环岛高铁、四大机场建设、海口高架桥快速路等,同时海南房价也以惊人的速度上涨。而海南房市以旅游地产为主,海南的房产80%是卖给了内地的购房者,主要内地群体的需要度假、养老、还有很少的部分是为了投资。


2、2015年11月,海南政府下发文件提出房地产行业要转型,强调更多以本岛长居型居住地产为基本、经营性房地产为主导的政策导向。


3、2016年2月23日,海南省出台“两个暂停”政策,对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批,以消化现有房源。


4、2017年2月15日,海南省政府发布《2016年海口、三亚房地产价格走势分析》,指出经过将近一年房地产市场“去库存”调控,海口和三亚商品住宅去库存成效明显,但压力依然较大。


5、出台了外地人积分落户政策、禁止建设小户型面积的房子等等,这一切都是为了促进更高层次的人在海南安家定居与工作。


6、2017年4月14日海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行等三个部门联合发布了《关于限制购买多套商品住宅的通知》。这个限购政策主要从:限购、限贷、限售三个方面。


购令的主要因素是海南今年年初的房市的火爆,一个旅游房产销售季节竟然把海南积压这么久的库存量销售的很多地方一房难求。三亚的房价从16年的1.5万/㎡涨到了2.8万/㎡,海口的房价从1.1万/㎡涨到了1.7万/㎡。涨幅度之高,令人咂舌,而且房源供应量还是不足。从经济学供需关系上看,当供不应求的时候,必将照成商品价格的增长。旅游地产市场基本上可以把本地刚需客户给忽略掉,这个季节刚性需求的客户购置房产的比例是非常少的。认为主要是以下几个因素激发的这个市场,


1、环境优势


素有南方夏威夷之称的海南岛,拥有得天独厚的自然环境,以及清新的空气质量。世界上本来就没有几个,再加上随着这几年雾霾加重,大家对健康的重视,对养生度假的需求,让越来越多的老年朋友以及养生人士,开始追求在海南买房定居。


2、配套设施


从2014年开始,海南岛就已经意识到了基础配套设施引发的发展瓶颈,所以一直到现在,政府都在不断投入大量土地和资金来完善基础配套设施。尤其是在交通方面,预计2018年中线高速可以全面通车,大大方便了海南岛的交通。在不久的将来,中线也会开通高铁线路。机场方面,海口和三亚都有国际机场,并且还在不断扩建;博鳌的机场已经启用,在现有的规划中,五指山市也将修建机场。


医疗健康方面,三亚的海棠湾已经在规划成为健康度假中心,并且已经引进多家健康产业机构;文昌、琼海等地早已经建成了许多养老基地。此外,根据2016年政府划拨的土地性质来看,在各县市也都已经在修建或扩建医院,医疗保障方面也会越来越完善。


3、加上“两个暂停”政策后库存量减少,所有人都毫无防备的情况下,房产销量急剧上升,立马出现“一房难求”的现象。


4、海南自从2009年后再次进入疯狂,短短的两三个月时间海南进入“全岛清盘”状态!北方雾霾加快了海南房地产去库存的速度,也加快了海南房地产结构重新调整的步伐,也是在躲霾式购房的推动下,海南房价急剧上涨,大量炒房客进入海南。此时,为了相应国家“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,海南全省“一刀切”的限购、限贷、限售政策就这样重磅出台。


这一期的海南房产直播栏目到此结束了,以上的只是个人的观点。相信对大家对海南限购的内容,有了全新的认识。下一期我们将要讲的是限购令下,怎么样才能够选择合适自己的楼盘,我们下一期的主播曹福娟将会为大家做详细的介绍。

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