现在的商铺还能买吗?需要注意哪些事项?

编辑:王辉 2020-04-27 11:34:56 648

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  要是在过去,只要一提起商铺,大家会不约而同的想起“一铺养三代”。因为购买了一套商铺,一家几代人通过收取租金,就可以过上衣食无忧的生活。即便到了当下,仍然见到一些网友提问,哪里、哪里的商铺,回报率是多少、多少,问是否能够购买。说明有些人仍然将商铺作为投资的选项之一,特别是在商品房价格趋于平稳,投资住宅越来越不赚钱的情况下。那么目前商铺的商业价值如何?商铺还能投资吗?投资商铺需要注意哪些事项呢?借此机会聊聊这些话题。来源:抽时间来看看


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  目前商铺的商业价值如何?

  

  受高房价、高教育、高医疗“三高“影响,现在很多家庭的生活成本在不断增加,生活压力越来越大,为了俭省开销,消费者需要获得更多的商品信息进行比对,用最少的钱买到更优质的商品,享受更周全的售后服务。这一点线上的商务平台迎合了大家消费习惯的转变,满足了广大消费者省钱、优质、服务好等需求,逐渐将线下的大部分客源(主要是年轻消费者)稳定为长期顾客群体,导致实体店顾客越来越少,生意越来越惨淡。

  

  目前商铺的价格少则几十万,多则数百万甚至千万以上,普通人很难买得起。但是除了极少数商铺是真实价值体现,主要因为住宅价格在不断上涨的过程中,累积了严重的泡沫,并且将这种泡沫传导到了商业地产上,因此现在的商铺价格和住宅一样也存在较严重的泡沫。

  

  商品房与商铺的区别在于,商品房除了用于居住,还被赋予了教育、医疗、就业、养老,以及货币保值增值等功能,因此泡沫的消化群体会更广泛些。而商铺只能用来做生意,商铺存在的价格泡沫,只有通过房东抬高房屋租金、租户提高商品价格、顾客购买高价商品得以转化,但是在商品价格信息非常透明的当下,这样的转化显然无法实现,最终只能导致顾客不去实体店购物、租户不得已关门转让、房东的商铺租不出去、卖不掉。

  

  过高的交易税费还限制了商铺的流动性。一些城市商铺的交易契税占到了商铺总价的20%以上,如果商铺的回报率为5%,相当于总价100万的商铺4年的纯利润就要用来缴税,无论买卖双方谁出这笔钱,都是一笔不小的支出,因此买了商铺以后入手容易转手很难。

  

  现在任何一个新建小区都会自带商业配套,多如牛毛的商铺遍布城市的大街小巷。社区商铺的经营覆盖范围已经被压缩至本小区居民,而且同质化竞争激烈,经营者的利润越来越微薄。而在城市大开发的过程中,商场和购物中心又不断的涌现,因此商铺的整体市场供应量已经严重过剩。市场的蛋糕本就那么大,参与切割的人多了,利润自然就越摊越薄,一些商场里店员比消费者还多,商铺关门倒闭现象层出不穷,直接导致房东租金收益下降或失去稳定保障。

  

  因此,相比10多年前,在如今的网络商务时代,商铺的商业价值已经急转直下,以实体店为营销场所的商铺逐渐退居幕后成为商业营销补充,商铺的商业价值也急转直下,多数商铺没有投资价值。

  

  当前的商铺还能买吗?

  

  应该说,当前大部分的商铺都没有投资价值,买的时候一定要谨慎再谨慎。投资回报率太低了,很多商铺回报率都难以超过5%这个坎,连6%左右银行低风险的理财收益都达不到,而且一旦位置没有选好,不仅不易出租,可能会长期烂在手里,成了“烫手山芋”。

  

  当然了,任何事情都没有绝对,少部分的优质商铺也有但不多,比如一些一二线城市的优质商铺,回报率甚至超过10%。但是这些商铺一般不会对外出售,开发商都是将其作为“礼物”送给那些可以帮助自己赚大钱的关系户的。而那些回报率虽然偏高、有升值潜力的商铺,即便能够对外出售,价格也会高的离谱,平均计算下来,回报率就被拉低了,回本时间也延长了,同样没有投资价值。因此,投资商铺是一项“技术活”,如果没有投资经验,千万不要碰商铺。

  

  如果确实想购买商铺,需要注意哪些事项?

  

  对于那些非常想购买商铺的人来说,比如用于自己做生意、没有其他投资渠道、想给子女留点财富等情况,除了位置一定要选优外,买的时候建议注意以下事项:

  

  一是购买者手里一定要有闲钱。商铺的价格很贵,购买商铺自己一定要有大部分的全款,最少占到总成本的9成以上。因为商铺的贷款利率很高,如果贷款达到了一半,多数情况下每月不赚钱还要继续追加资金,因此用贷款是不划算的,加之商铺在出租过程中会经常出现断租空档期,收益不稳定会导致亏本。

  

  二是购铺一定要有长期持有的思想准备。商铺投资是一种长线投资,短期内是很难获得回报的,即便是优质的商铺,开始盈利也要在10年以后,因此要有足够的耐心,否则最好去做些简单的无风险定存或低风险的理财。比如基础性存款、大额存单、购买理财产品或国债等。

  

  三是商铺的回报率一定要保证在7%以上。这个回报率也是结合当前银行低风险理财收益确定的。商铺的回报率如果达不到这个标准,不如把钱存进银行。不要认为商铺可以通过自身增值能获得回报,在房住不炒的总基调下,今后的房价不可能再出现大幅上涨了。只要房价涨不动了,商铺的增值空间也很有限。

  

  四是尽量购买重餐饮、超市的商铺。民以食为天,衣食住行自然中少不了吃饭,到了任何时候这一类型的商铺都不会落伍。而在众多行业中,唯有餐饮行业能够独树一帜,像餐馆饭店、小吃部、中西快餐等都具有得天独厚的优势,即便现在的外卖行业很热火,只要经营者增加外送业务,一样不会受到线上冲击。


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