住房公积金证券化,和你到底有啥关系?

编辑:王芳 2016-11-01 11:37:33 294

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

天一房产网 讯 2016年上半年,共有8个地方公积金管理中心作为发起人发行了19只住房公积金资产证券化产品。

业内人士认为,虽然住房公积金信贷资产证券化未来“大有可为”,也是未来政策和市场面的变化趋势,但是,从当前来看,住房公积金资产证券化的总规模有限,上述几个城市已知的累计发行总规模也不过400亿元左右,对于当前住房公积金出现的问题也是杯水车薪。另外,如何从投资收益的角度吸引机构投资者购买住房公积金抵押贷款证券,也是急需解决的问题。


住房公积金证券化,和你到底有啥关系?


公积金囊中羞涩 试水RMBS

早在去年9月30日,住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,提出拓宽贷款资金筹集渠道,鼓励有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。


住房公积金资产证券化是RMBS类产品的一种。RMBS的全称是住房贷款支持证券(Residential Mortgage Backed Securities)。即公积金中心或商业银行将住房*押贷款整合成证券份额在资本市场上出售,持有人将获得住房*押贷款未来收回的利息和本金收益,而发起机构也能借此融通资金、分散风险。


据统计,在今年上半年所发行的公积金资产证券化产品规模中,上海公积金管理中心联合建信信托以及中国建设银行发行的两单产品规模较大,分别为148.42亿元和163.17亿元,分别占这类产品上半年发行总量的38%和41.82%。



2015年底,上海住房公积金管理中心就有一笔近70亿元的个人住房公积金贷款资产证券化产品发行,此举为其他区域的公积金贷款资产证券化试点带来明显示范作用。截至目前,武汉成为首个实行公积金资产证券化的城市。随后以上海、南京、杭州、苏州、常州、湖州等为代表的江浙沪城市也开始积极试点住房公积金信贷资产证券化。福建、安徽、湖北、四川等省份也几乎和上述省份同步开始住房公积金信贷资产证券化的推进。


有券商分析称,从产品发行目的看,公积金中心的发行意愿要强于商业银行。公积金贷款相较于商业银行个人住房抵押贷款,历史逾期率更低,同时提前还款概率更低,因此收益率也更低。但是区域集中特征更为明显,三四线城市公积金中心发放的产品可能收益率会高一些。部分公积金贷款可能采取置业公司提供担保的方式为底层基础资产增信。



负利差风险犹在 吸引力恐不足
住房公积金“囊中羞涩”正促使公积金资产证券化加速推进。

2016年多地住房公积金个贷率前所未有地超过100%。截至2016年3月31日,厦门市住房公积金贷款使用率已高达108.18%。福州住房公积金个贷使用率已达105.23%,武汉个贷率已达106.8%,在全国15个副省级城市中排名第一。此外,截至3月底,南京个贷率已经超过105%,湖州个贷率则于2015年7月便已达到101%,同时,此前未出现过公积金吃紧的南昌,其个贷率也早已超过警戒线,达101%。


专家指出,公积金流动性不足问题日益凸显,以至于各个地方城市不得不选择启动资产证券化以补充后续资金。公积金贷款利率低,资金运营成本高,贷款期限长,是否符合投资者债券投资需求仍是未知数。同时,如果公积金中心资产证券化项目利率过高,贴息资金又从何而来?


业内人士指出,针对目前公积金资产证券化产品的负利差问题,市场主要是通过超额抵押的内部增信方式和现金储备的贴息方案来解决。但这两种方案都是由公积金管理中心让渡一部分资金权益来弥补负利差的影响,实质上削弱了其发行证券化产品进行融资的效果。对此建议以统一标准的方式发展RMBS市场,可借鉴国际成熟经验,成立政府支持住房金融机构,以一定的标准收购重组个人住房抵押贷款,再以标准化证券的形式滚动出售,并进行统一的登记托管结算。


招商证券表示,公积金贷款证券化产品入池资产笔数较多,基础资产池分散性较好,但也存在投资期限较长的缺点。随着楼市回暖,多地公积金账户处于超负荷使用的状态,住房公积金贷款额度吃紧,预计下阶段将会有更多公积金贷款证券化产品发行。

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