公寓、商铺和住宅,哪个更具有投资价值?

编辑:王辉 2019-03-11 11:17:09 3506

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  如今,在房地产调控常态化的趋势下,投资房产的难度在逐步增加,买房“躺赚”的日子即将过去。公寓、商铺和住宅这三种主流的房产类型,哪个更具有投资价值呢?今天,我们就简单的分析一下。


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  公寓:不限购不限贷,但投资性价比较差

  

  优势一、不限购,受地产调控影响弱

  

  我们这里所说的公寓,一般指的是“商用公寓”,既土地类型为商业用地或商住用地。既然是商用,就意味着不受房地产调控的影响,最大的好处就是不限购、不限贷、不占家庭住房名额——即便买了住宅公寓,但土地用途(房产证上标明)只要是商业,就不影响首套房、二套房的认定。

  

  优势二、单价便宜

  

  同一条街或者同一个地段,公寓楼的单价往往是住宅楼的七、八成甚至更便宜。也就是说,同地段买两套住宅的钱,没准可以买三套公寓。而且,很多公寓面积较小,这就进一步降低了投资所需要的成本。

  

  优势三、商住灵活,租金优势

  

  公寓毕竟是商住或商用性质,因此既可以自住,又可以办公、注册公司,因此很受一些创业类公司以及小微公司的青睐,前屋办公,后屋住人,工作生活无缝衔接。

  

  另外,由于物业、水电等成本较高,因此在租金方面,一般来说公寓也比同地段住宅高一些。


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  劣势一、贷款成本高

  

  贷款买公寓不能申请房贷,而只能走是银行的商业贷款,一般由银行自主定价,不同银行利率也不同,但总体利率肯定要高于房贷。

  

  另外,公寓贷款一般最多10年,而达不到房贷的30年。

  

  所以说,虽然公寓单价便宜,但如果你要不用全款,而是走贷款的话,融资成本会比较高。

  

  劣势二、居住舒适性较低

  

  为了兼顾商用,公寓楼在设计上就牺牲了舒适性。如图,公寓楼普遍比较拥挤,而且公摊多在30%左右甚至更高,户型几乎没有南北通透这一说,因此居住的舒适程度会大打折扣。


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  如果你有投资兼顾居住的需求,住在公寓楼可能会比较糟心。

  

  劣势三、交易税费较高

  

  买卖住宅,一般只涉及契税、个税,而且“满五唯一”的话,个税免收。

  

  而买卖公寓,契税按5%收取,个税无法减免,除此之外,还涉及5%左右的营业税,1%左右的土地增值税,一定条件下还有所得税、印花税等等。

  

  总体而言,个人认为,除非您是创业类企业,需要办公、生活无缝衔接,可以考虑商住公寓。如果纯粹投资的话,除非地段非常好,且能负担全款,否则不建议投资公寓。

  

  商铺:回报可观,但坑也较多

  

  优势一、不限购,不受地产调控影响

  

  这一点与公寓类似,不再赘述。目前楼市调控一般只涉及住宅楼,而并未波及各类商铺。

  

  优势二、先期投资成本低

  

  很多商铺的售价约在几十万元,投资成本比公寓、住宅要低很多。

  

  优势三、旺铺收入可观,适合养老,甚至传代

  

  真正的旺铺虽然少之又少,但赶上一个可谓“千金不换”。如果买的铺子属于热门商圈,您又有较强的经营能力,旺铺的流水将非常可观。即便是出租,相对于公寓和住宅而言,商铺的租售比也更高。


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  劣势一、选址难,好旺铺更难

  

  虽说旺铺收入可观,但毕竟属凤毛麟角,可遇不可求,我们需要接受大部分商铺差强人意的现实。虽然不少大厦物业都打出了花里胡哨的宣传语,但商铺的最终回报与地段、人流量、物业经营稳定性的关系太过紧密,尤其是选址,几乎是决定“生死”的重要决策。

  

  劣势二、容易产生空置期

  

  如果购买商铺后转租,相比公寓与住宅,则容易产生一段时间的空置期,以及装修的过渡期。

  

  劣势三、面临虚假招商与欺诈风险

  

  关于商铺的负面报道,近年来没少出现。

  

  这其中常见的“坑”,一是开发商开业前期大肆宣传造势,但开业后人气惨淡且房租一路飙升,引发商户维权;二是许诺“售后包租”“固定收益XX%”但最终食言,涉嫌欺诈商户;三是开发商经营不稳定,一旦发生停业整顿、违建拆除等问题,商铺投资往往面临巨大损失。

  

  住宅:刚需为主,投资慎重

  

  住宅是大家最为熟悉的房产类型了,但个人建议,现阶段投资住宅应十分谨慎,房住不炒原则指导下的地产调控,还将作为常态化而持续下去。而房产税与二手房个税征收这两把利剑,仍悬在头上。

  

  优势一、贷款成本低

  

  购房可以用房贷甚至公积金贷款,利率应该说是我们普通人所能拿到的,最低的借贷利率了,而且最长可以贷30年。

  

  优势二、有一定升值潜力

  

  在这三类房产中,住宅的升值潜力和升值确定性相对较大——当然,这是针对具备人口持续净流入、产业结构合理的城市而言。从未来三到五年来看,那些适宜旅居的城市,潜力似乎更大一些。

  

  优势三、流动性好,交易费率低

  

  相对于商铺、公寓,住宅的市场需求是最大的,因此其作为金融资产的流动性非常好。

  

  住宅比商铺、公寓更容易变现,也没有公寓那么高的交易费率,因此被视作最好的不动产,在做贷款时,银行方面的认可度也较高。


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  劣势一、租售比太低

  

  一般来说,一线、准一线城市房租的租售比普遍不足2%,二线、三线城市会高一些,但也难到4%。这个数字比公寓略差,更赶不上商铺的回报。

  

  劣势二、地产调控

  

  住宅是调控的主要对象,限购、限售、限贷等手段,都在制约着住宅的投资属性。所以从趋势来看,未来投资性房产的前景不甚明朗,个人建议,对于大部分因棚改货币化而带来房价上涨的城市,应该慎重,甚至可以将投资性房产适当出手。没有十足把握的朋友,不建议投资住宅。

  

  简单来说,从房产的流动性,即脱手的难以程度来看:住宅>公寓>商铺;从出租的回报率来看:商铺>公寓>住宅。

  

  其实不论是投资公寓、商铺还是住宅,都无外乎遵循一条原则:城市 - 区域 - 地段。在一线城市、主流区位的核心地段,无论这三种房产的哪一种都极具保值与增值属性。好地段,往往也是财富与地位的象征。

  

  所以,确定地段是投资的基础,是投资有利可图的前提,在这之后再去分析三者优劣,才显得有意义。


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